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裝修的利潤究竟有多大，廉價裝修半包全包有什么套路
2019-10-27
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返回列表裝修的利潤究竟有多大？廉價裝修有什么坑？通常半包全包有哪些套路？？
掌握這些讓你裝修輕松省一大筆錢！
這涉及到裝修公司的經(jīng)營模式：
我們從最基本的說，找裝修公司的情況下，通過設(shè)計師（銷售人員）與業(yè)主簽單后，就把訂單轉(zhuǎn)包給第三方工長（掛靠在裝修公司的工長），由工長帶隊施工
大多數(shù)裝修公司不養(yǎng)施工隊伍，都是有了訂單再聯(lián)系長期合作的工長（也叫施工隊長、項目經(jīng)理），由工長安排協(xié)調(diào)具體工人干活。裝修公司只和工長簽勞務(wù)協(xié)議，不與工人簽勞動合同。
裝修費業(yè)內(nèi)標準四六開，負責(zé)具體施工的工長只能得到裝修費的60%。
40%是被裝修公司這么分的：管理費占10%~15%（大公司一般是12~18%），稅金占3%，大一些的裝修公司，工長又分大工長和小工長，大工長一般都不直接干活，抽成5~10%，設(shè)計師提成3%~5%左右（宣稱免費設(shè)計的公司也會在其他名目上把這份錢補回來），剩下就是是裝修公司的利潤。
備注：裝修增值稅稅率是10%(2018年5月1日前執(zhí)行11%的增值稅稅率)，裝修小規(guī)模納稅人的征收率為3%。
雖然整個裝修費很高，但是到真正干活的工長手里，其實沒有多少利潤，所以難免靠增項和偷工減料來多賺點錢。
看看業(yè)主吐槽：
“我現(xiàn)在覺得，裝修公司P用沒有，收我12%的管理費，起什么作用了？人都見不到，全是工長對接！”
大的裝修公司相對正規(guī)，施工工藝相對規(guī)范，輔料大多也是統(tǒng)一配送，售后保障3年或5年。但是貴，你要多花一倍的錢。
如果繞過裝修公司，就是個人工長模式（北京地區(qū)比較多）。
個人工長最大的優(yōu)勢就是便宜省錢，跟裝修公司的比：
省下了裝修公司管理費（5-18%）；
施工報價比裝修公司低20~30%；
不如裝修公司正規(guī)；
業(yè)主對裝修過程要做好質(zhì)量把控，基本效果沒差多少。
再說一下半包和全部中常見的一些路。
半包裝修中常見的套路：
① 不報水電預(yù)估
很多裝修公司或個體工長不肯進行水電預(yù)估。為啥？他們叫“水電穩(wěn)賺，瓦工必賠，油工找補找補”。
很多工長會說，水電沒多少，到時候再算。他這樣說的時候，心里已經(jīng)知道到時候怎么坑你了。
一般比較好的防范策略就是，單價、工藝等等都寫清楚，跟裝修公司簽署水電補充協(xié)議，后期以實際發(fā)生（施工量X單價）為準，最多不超過預(yù)估價格的10%，超了裝修公司承擔(dān)。
裝小蜜監(jiān)理過的蘇州某裝修公司，線管開砼槽，報價里人工費是39元一米，只做40米，可現(xiàn)場卻開了200多米，光開槽一項就增加了近7000元左右！一般槽內(nèi)3根線管應(yīng)該是按2根線管計算開槽長度，可這家公司備注里面是槽內(nèi)有幾根線管就按幾根線管計算開槽長度，這樣不合理的計算方式就會增加許多費用。
② 低價切入，費用不報全
比如管理費、稅金、設(shè)計費、遠程費、拆除、成品保護、材料上樓、垃圾清運、水路改造、電路改造、石膏線、廚衛(wèi)找平等故意不寫在報價單上，等開工了再一項一項加。
③ 不簽裝修合同，責(zé)任含糊不清
簽合同的時候，文件太多，因此特別容易忽略小細節(jié)，如工人的意外險，沒有約定清楚現(xiàn)場安全和工人的人身事故由裝修公司負責(zé)等。
?
厚厚一摞的裝修合同、圖紙
全包裝修中常見的套路：
全包是增項增項重災(zāi)區(qū)，限制太多：
① 套餐包含的內(nèi)容有限
床頭柜“標配”的尺寸放不下，要另選“非標配的”，加錢；沙發(fā)業(yè)主不喜歡“標配”款式，另選，加錢；廚房移門“標配”暫時沒貨，另選，加錢。
② 面積必須大于XX
比如不足70㎡按照70㎡計算，所以面積太小就不合適。
③ 前期付款限制
業(yè)主開工前付60%以上、有的甚至90%的裝修款，付款后業(yè)主對裝修公司約束力大減。
④ 房子結(jié)構(gòu)限制
開發(fā)商贈送的部分肯定也不在套餐內(nèi)，需要加錢；層高一般是2.8米，高了也要加錢。
⑤ 材料品牌限制
一般都是固定品牌，宣傳是廠家特供，其實市場上都沒有，多是品牌里的低端產(chǎn)品。
⑥ 拆除費用限制
一般會有舊房拆除包，不在套餐內(nèi)。另外新房不包含拆除項目，都需要額外收費。
⑦ 瓷磚使用面積限制
一般只有廚房和衛(wèi)生間的墻面為瓷磚材質(zhì)，其他空間選擇瓷磚墻面需要加錢，廚房陽臺一般也要加錢。
⑧ 可能不包含吊頂
1000元以下的套餐，一般都不包含木吊頂、造型，需要的加錢。
⑨ 房屋空間限制
計價按照原始開發(fā)商結(jié)構(gòu)計價。如果自己增加房間，改變廚房衛(wèi)生間的面積，加錢。
以事實舉例，重慶的一位裝小蜜監(jiān)理業(yè)主，找的整裝套餐的裝修公司，這公司也算小有名氣，結(jié)果一審查套餐合同，里面套路很多，套餐整包12萬，奇葩的是不含廚房門、衛(wèi)生間門，衛(wèi)生間瓷磚項目只含了一個衛(wèi)生間（量房時已明確知道客戶家里有兩個衛(wèi)生間），業(yè)主說自己也沒有仔細看，看了也不太懂，沒注意到這個細節(jié)……
⑩ 主材替換限制
一般套餐會規(guī)定5個以內(nèi)的主材可選，為了壓縮采購和倉儲成本。如果選其他主材，加錢。
? 櫥柜的限制條件更多
一般市場不限延米了，僅規(guī)定了雙一字，L型等。但是需要詳細了解其中的五金配置，柜子的拉籃，抽屜，碗盤欄，嵌入式電器，頂線，吊柜配置，櫥柜形狀，管道包裹，石材的翻邊，上翻，門的把手和材質(zhì)等的要求。
? 可能不包含踢腳線等
有的全包比較坑，可能連最基本的踢腳線都不包含，這就隱藏的比較深了。業(yè)主慣性思維根本不會注意。
? 房屋的質(zhì)量也會影響
例如墻面的平整度過差的，增加找平費用。親水膩子需要鏟除的，墻面開裂嚴重，需要滿屋掛網(wǎng)的?？照{(diào)等需要打孔的。都不在套餐內(nèi)。
? 水電改造限制多
局部改造，非水電全改，一般會限定點位數(shù)量或者限定米數(shù)。如水改造只能在衛(wèi)生間內(nèi)，出去就要加錢。如果衛(wèi)生間和廚房距離很近的，想把熱水改進廚房，加錢。
? 水電改造米數(shù)限制
照常理來說是包水電的，合同中也寫了包水電，但很少注意到這個合同上小字標注：水電點位之間的1.5米是包的，點位之間超過1.5米的，加錢，xxx一米。
正常的點位之間，1.5米怎么可能會夠？不夠怎么辦？加錢。（可能很多人覺得兩個插座之間，直線距離1.5米……應(yīng)該夠了，可實際是，線路是需要暗藏的，墻面是不能橫槽的，所以……在實際的使用中，1.5米是很短的距離，因為墻里有線，地面有線，并不是單純按照直線距離來測量的）
對于我們裝修業(yè)主來說，最有保障的還是別輕易付錢，錢抓在手里才不被動。
選施工方的時候付款方式要留意，一開始就付80%的千萬別簽。
比如你會遇到很多促銷：“在本公司裝修，施工結(jié)束后，裝修款將在幾年時間內(nèi)返還到您的賬戶”。
像這種以“免費裝修”“5年返還裝修費”等為噱頭的新裝修公司，直接pass！
這些優(yōu)惠方式在模式上都較為相似：在裝修完后，可以在一定年限內(nèi)獲得裝修款返還，返還款有的包括施工款，有的包括主材款+施工款，有的則標明“全款”，以每年一定比例的額度用現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬的方式返還。這種返利模式似乎看起來十分眼熟，沒錯，換湯不換藥，就是龐氏騙局。
那付款多少是合適的？
對于個人工長或小裝修公司，最好3-3-3-1這種方式。即開工付30%，瓦工結(jié)束付30%，油工結(jié)束付30%，全部竣工付10%，水電單獨結(jié)算。
對于經(jīng)營時間比較久、品牌比較成熟的大裝修公司，很多都要求是50%-45%-5%這種方式，問題也不會太大。
另外，慎用裝修公司的裝修貸款，貸款下來直接全額劃到對方賬戶，業(yè)主裝修過程會非常被動。
通過以下7個維度篩選，最大程度選靠譜的施工方：
① 手藝好→考察工人，需要去工地現(xiàn)場。
② 貨真價實→檢查報價和材料。
③ 價格要便宜→綜合比價，了解市場行情。
④ 好溝通，態(tài)度要好→前期溝通印象+后期實際服務(wù)態(tài)度（有可能簽約后立即換一幅面孔）。
⑤ 工期要準時，別拖延→主要看裝修開工后，受工人、工地數(shù)量因素影響。
⑥ 售后要有保障→看經(jīng)營時間、規(guī)模。
掌握這些讓你裝修輕松省一大筆錢！
這涉及到裝修公司的經(jīng)營模式：
我們從最基本的說，找裝修公司的情況下，通過設(shè)計師（銷售人員）與業(yè)主簽單后，就把訂單轉(zhuǎn)包給第三方工長（掛靠在裝修公司的工長），由工長帶隊施工
大多數(shù)裝修公司不養(yǎng)施工隊伍，都是有了訂單再聯(lián)系長期合作的工長（也叫施工隊長、項目經(jīng)理），由工長安排協(xié)調(diào)具體工人干活。裝修公司只和工長簽勞務(wù)協(xié)議，不與工人簽勞動合同。
裝修費業(yè)內(nèi)標準四六開，負責(zé)具體施工的工長只能得到裝修費的60%。
40%是被裝修公司這么分的：管理費占10%~15%（大公司一般是12~18%），稅金占3%，大一些的裝修公司，工長又分大工長和小工長，大工長一般都不直接干活，抽成5~10%，設(shè)計師提成3%~5%左右（宣稱免費設(shè)計的公司也會在其他名目上把這份錢補回來），剩下就是是裝修公司的利潤。
備注：裝修增值稅稅率是10%(2018年5月1日前執(zhí)行11%的增值稅稅率)，裝修小規(guī)模納稅人的征收率為3%。
雖然整個裝修費很高，但是到真正干活的工長手里，其實沒有多少利潤，所以難免靠增項和偷工減料來多賺點錢。
看看業(yè)主吐槽：
“我現(xiàn)在覺得，裝修公司P用沒有，收我12%的管理費，起什么作用了？人都見不到，全是工長對接！”
大的裝修公司相對正規(guī)，施工工藝相對規(guī)范，輔料大多也是統(tǒng)一配送，售后保障3年或5年。但是貴，你要多花一倍的錢。
如果繞過裝修公司，就是個人工長模式（北京地區(qū)比較多）。
個人工長最大的優(yōu)勢就是便宜省錢，跟裝修公司的比：
省下了裝修公司管理費（5-18%）；
施工報價比裝修公司低20~30%；
不如裝修公司正規(guī)；
業(yè)主對裝修過程要做好質(zhì)量把控，基本效果沒差多少。
再說一下半包和全部中常見的一些路。
半包裝修中常見的套路：
① 不報水電預(yù)估
很多裝修公司或個體工長不肯進行水電預(yù)估。為啥？他們叫“水電穩(wěn)賺，瓦工必賠，油工找補找補”。
很多工長會說，水電沒多少，到時候再算。他這樣說的時候，心里已經(jīng)知道到時候怎么坑你了。
一般比較好的防范策略就是，單價、工藝等等都寫清楚，跟裝修公司簽署水電補充協(xié)議，后期以實際發(fā)生（施工量X單價）為準，最多不超過預(yù)估價格的10%，超了裝修公司承擔(dān)。
裝小蜜監(jiān)理過的蘇州某裝修公司，線管開砼槽，報價里人工費是39元一米，只做40米，可現(xiàn)場卻開了200多米，光開槽一項就增加了近7000元左右！一般槽內(nèi)3根線管應(yīng)該是按2根線管計算開槽長度，可這家公司備注里面是槽內(nèi)有幾根線管就按幾根線管計算開槽長度，這樣不合理的計算方式就會增加許多費用。
② 低價切入，費用不報全
比如管理費、稅金、設(shè)計費、遠程費、拆除、成品保護、材料上樓、垃圾清運、水路改造、電路改造、石膏線、廚衛(wèi)找平等故意不寫在報價單上，等開工了再一項一項加。
③ 不簽裝修合同，責(zé)任含糊不清
簽合同的時候，文件太多，因此特別容易忽略小細節(jié)，如工人的意外險，沒有約定清楚現(xiàn)場安全和工人的人身事故由裝修公司負責(zé)等。
?
厚厚一摞的裝修合同、圖紙
全包裝修中常見的套路：
全包是增項增項重災(zāi)區(qū)，限制太多：
① 套餐包含的內(nèi)容有限
床頭柜“標配”的尺寸放不下，要另選“非標配的”，加錢；沙發(fā)業(yè)主不喜歡“標配”款式，另選，加錢；廚房移門“標配”暫時沒貨，另選，加錢。
② 面積必須大于XX
比如不足70㎡按照70㎡計算，所以面積太小就不合適。
③ 前期付款限制
業(yè)主開工前付60%以上、有的甚至90%的裝修款，付款后業(yè)主對裝修公司約束力大減。
④ 房子結(jié)構(gòu)限制
開發(fā)商贈送的部分肯定也不在套餐內(nèi)，需要加錢；層高一般是2.8米，高了也要加錢。
⑤ 材料品牌限制
一般都是固定品牌，宣傳是廠家特供，其實市場上都沒有，多是品牌里的低端產(chǎn)品。
⑥ 拆除費用限制
一般會有舊房拆除包，不在套餐內(nèi)。另外新房不包含拆除項目，都需要額外收費。
⑦ 瓷磚使用面積限制
一般只有廚房和衛(wèi)生間的墻面為瓷磚材質(zhì)，其他空間選擇瓷磚墻面需要加錢，廚房陽臺一般也要加錢。
⑧ 可能不包含吊頂
1000元以下的套餐，一般都不包含木吊頂、造型，需要的加錢。
⑨ 房屋空間限制
計價按照原始開發(fā)商結(jié)構(gòu)計價。如果自己增加房間，改變廚房衛(wèi)生間的面積，加錢。
以事實舉例，重慶的一位裝小蜜監(jiān)理業(yè)主，找的整裝套餐的裝修公司，這公司也算小有名氣，結(jié)果一審查套餐合同，里面套路很多，套餐整包12萬，奇葩的是不含廚房門、衛(wèi)生間門，衛(wèi)生間瓷磚項目只含了一個衛(wèi)生間（量房時已明確知道客戶家里有兩個衛(wèi)生間），業(yè)主說自己也沒有仔細看，看了也不太懂，沒注意到這個細節(jié)……
⑩ 主材替換限制
一般套餐會規(guī)定5個以內(nèi)的主材可選，為了壓縮采購和倉儲成本。如果選其他主材，加錢。
? 櫥柜的限制條件更多
一般市場不限延米了，僅規(guī)定了雙一字，L型等。但是需要詳細了解其中的五金配置，柜子的拉籃，抽屜，碗盤欄，嵌入式電器，頂線，吊柜配置，櫥柜形狀，管道包裹，石材的翻邊，上翻，門的把手和材質(zhì)等的要求。
? 可能不包含踢腳線等
有的全包比較坑，可能連最基本的踢腳線都不包含，這就隱藏的比較深了。業(yè)主慣性思維根本不會注意。
? 房屋的質(zhì)量也會影響
例如墻面的平整度過差的，增加找平費用。親水膩子需要鏟除的，墻面開裂嚴重，需要滿屋掛網(wǎng)的?？照{(diào)等需要打孔的。都不在套餐內(nèi)。
? 水電改造限制多
局部改造，非水電全改，一般會限定點位數(shù)量或者限定米數(shù)。如水改造只能在衛(wèi)生間內(nèi)，出去就要加錢。如果衛(wèi)生間和廚房距離很近的，想把熱水改進廚房，加錢。
? 水電改造米數(shù)限制
照常理來說是包水電的，合同中也寫了包水電，但很少注意到這個合同上小字標注：水電點位之間的1.5米是包的，點位之間超過1.5米的，加錢，xxx一米。
正常的點位之間，1.5米怎么可能會夠？不夠怎么辦？加錢。（可能很多人覺得兩個插座之間，直線距離1.5米……應(yīng)該夠了，可實際是，線路是需要暗藏的，墻面是不能橫槽的，所以……在實際的使用中，1.5米是很短的距離，因為墻里有線，地面有線，并不是單純按照直線距離來測量的）
對于我們裝修業(yè)主來說，最有保障的還是別輕易付錢，錢抓在手里才不被動。
選施工方的時候付款方式要留意，一開始就付80%的千萬別簽。
比如你會遇到很多促銷：“在本公司裝修，施工結(jié)束后，裝修款將在幾年時間內(nèi)返還到您的賬戶”。
像這種以“免費裝修”“5年返還裝修費”等為噱頭的新裝修公司，直接pass！
這些優(yōu)惠方式在模式上都較為相似：在裝修完后，可以在一定年限內(nèi)獲得裝修款返還，返還款有的包括施工款，有的包括主材款+施工款，有的則標明“全款”，以每年一定比例的額度用現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬的方式返還。這種返利模式似乎看起來十分眼熟，沒錯，換湯不換藥，就是龐氏騙局。
那付款多少是合適的？
對于個人工長或小裝修公司，最好3-3-3-1這種方式。即開工付30%，瓦工結(jié)束付30%，油工結(jié)束付30%，全部竣工付10%，水電單獨結(jié)算。
對于經(jīng)營時間比較久、品牌比較成熟的大裝修公司，很多都要求是50%-45%-5%這種方式，問題也不會太大。
另外，慎用裝修公司的裝修貸款，貸款下來直接全額劃到對方賬戶，業(yè)主裝修過程會非常被動。
通過以下7個維度篩選，最大程度選靠譜的施工方：
① 手藝好→考察工人，需要去工地現(xiàn)場。
② 貨真價實→檢查報價和材料。
③ 價格要便宜→綜合比價，了解市場行情。
④ 好溝通，態(tài)度要好→前期溝通印象+后期實際服務(wù)態(tài)度（有可能簽約后立即換一幅面孔）。
⑤ 工期要準時，別拖延→主要看裝修開工后，受工人、工地數(shù)量因素影響。
⑥ 售后要有保障→看經(jīng)營時間、規(guī)模。
⑦ 最大限度避免被坑→錢牢牢抓在自己手里。
核心重點 業(yè)主一定要掌握主動權(quán)
